ТОП интересных вопросов Линии консультаций (20.05.2021)

Безымянный-1_Монтажная область 1.png
Безымянный-2.png

От нашего пользователя поступил вопрос:
Я являюсь собственником нежилого помещения. Хотел бы сдавать его в аренду юридическому лицу, в котором я же сам являюсь и учредителем, и ген. директором. На каком правовом основании я имею право предоставлять аренду этого помещения своей организации и каким образом осуществляются и оформляются платежи по такой операции?

   
 Ляйс Оксана.png

Ответ Эксперта Линии консультаций по юридическим вопросам
Ляйс Оксаны
Добрый день!

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:

Отношения сторон, возникающие между арендодателем и арендатором имущества, регламентируются положениями статей, содержащихся в гл.34 ГК РФ.

Отношения между арендодателем и арендатором регулируются в первую очередь договором аренды, в котором, в том числе, определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы.      

Обоснование: 

В случаях сдачи имущества в аренду собственник имущества (он же арендодатель) и арендатор являются сторонами договора гражданско - правового характера - договора аренды, заключенного в соответствии с правовыми нормами, изложенными в гл.34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом ст.608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду предоставлено собственнику имущества, иных требований к статусу арендодателя нормами ГК РФ не предусмотрено.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды между физическим и юридическим лицами должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

С точки зрения налогового законодательства, для физических лиц, участвующих в арендных отношениях, также не требуется получения статуса предпринимателя без образования юридического лица, поскольку доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду движимого или недвижимого имущества, рассматриваются как один из видов доходов, налогообложение которых в соответствии со ст.224 гл.23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) производится по ставке 13 процентов (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Исчисление, удержание и уплату в бюджет НДФЛ с суммы дохода в виде арендной платы в качестве налогового агента осуществляет организация-арендатор (п. 1 ст. 226 НК РФ). Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате (п. 4 ст. 226 НК РФ).

Рекомендации по удержанию арендатором-организацией НДФЛ с сумм, выплачиваемых арендодателю - физическому лицу в возмещение коммунальных расходов, содержатся, в частности, в Письмах Минфина России от 14.11.2007 N 03-04-05-01/366, от 09.07.2007 N 03-04-06-01/220

Финансисты разъяснили, что стоимость возмещенных арендодателю - физическому лицу расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования, является доходом налогоплательщика, подлежащим обложению НДФЛ на общих основаниях с применением ставки 13%.

Оплата арендатором части расходов, размер которых зависит от их фактического потребления, определяемых на основании подтверждающих документов, не может рассматриваться как получение физическим лицом экономической выгоды. Ведь тогда арендатор возмещает арендодателю стоимость расходов, произведенных арендатором исключительно в своих интересах. В отношении таких сумм возмещения у арендодателя не возникает доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц.

Финансисты разъяснили, что стоимость возмещенных арендодателю - физическому лицу расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования, является доходом налогоплательщика, подлежащим обложению НДФЛ на общих основаниях с применением ставки 13%.

Оплата арендатором части расходов, размер которых зависит от их фактического потребления, определяемых на основании подтверждающих документов, не может рассматриваться как получение физическим лицом экономической выгоды. Ведь тогда арендатор возмещает арендодателю стоимость расходов, произведенных арендатором исключительно в своих интересах. В отношении таких сумм возмещения у арендодателя не возникает доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц.

Таким образом, если вы сможете подтвердить первичными документами, что владельцу имущества возмещается именно фактическая сумма расходов на тепло-, электроснабжение и охрану арендованного вами недвижимого имущества, то с указанной суммы НДФЛ можно не удерживать.

Заметим, что копия квитанции к приходному кассовому ордеру, выданной владельцу недвижимости, если в этом документе отсутствует расшифровка оплаченных расходов, а указана только их сумма, в рассматриваемом случае является сомнительным первичным документом. 

Таким образом, независимо от того, зарегистрировано физическое лицо, сдающее недвижимое имущество в аренду, в качестве предпринимателя без образования юридического лица или нет, отношения между арендодателем и арендатором регулируются в первую очередь договором аренды, в котором, в том числе, определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. 

Вы можете осуществлять расчеты по договору в следующих формах:

1) денежными средствами (в наличном либо безналичном порядке, в частности, платежными поручениями);

2) с помощью иного встречного предоставления (оказать услугу, выполнить работу и пр.).

Расчеты в безналичном порядке осуществляет большинство юридических :лиц. Чтобы согласовать такое условие, укажите конкретную форму расчетов из числа предусмотренных п. 1 ст. 862 ГК РФ. Самая распространенная из них - платежное поручение (§ 2 гл. 46 ГК РФ). Гораздо реже на практике встречаются расчеты по аккредитиву, инкассо или чеками (§§ 3, 4, 5 гл. 46 ГК РФ).

Пример условия:

Расчеты по настоящему договору осуществляются в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет поставщика на основании платежного поручения покупателя.

Расчеты наличными деньгами также возможны, однако учтите ограничения, которые при этом установлены законом (п. 2 ст. 861 ГК РФ). Так, предельный размер наличных расчетов в рамках одного договора между юрлицами или ИП не может превышать 100 000 руб. либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 000 руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов (п. 4 Указания N 5348-У).

 Лимит расчетов наличными между юрлицами (ИП) и физлицами, не являющимися ИП, Указанием N 5348-У не установлен. Отдельные исключения предусмотрены:

  • для микрофинансовых организаций и ломбардов (п. 1 Указания N 5348-У);

  • кредитных потребительских кооперативов и сельскохозяйственных кредитных потребительских кооперативов (п. 1 Указания N 5348-У). 

Арендодателю! Заключение договоров аренды в целях систематического извлечения прибыли без регистрации ИП может привести к следующим последствиям:

  • взыскание недоимки по налогам, в том числе НДС, пеней и штрафов (абз. 4 п. 2 ст. 11, ст. 122 НК РФ, Письма Минфина России от 07.04.2008 N 03-02-07/2-63, от 22.05.2015 N 03-04-05/29499);

  • наложение административного штрафа (ст. 14.1 КоАП РФ);

  • уголовная ответственность (ст. 171 УК РФ).

О доказательствах осуществления предпринимательской деятельности см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 18.

О признаках предпринимательской деятельности, в том числе при передаче в аренду помещения, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23, Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2. 

Подборка: 

1. Форма: Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом (срок - менее года, преимущественное право на заключение договора на новый срок) (Подготовлен специалистами КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс} 

2. Форма: Акт приема-передачи помещения в аренду (приложение к договору аренды нежилого помещения (срок - менее года, преимущественное право на заключение договора на новый срок)) (Подготовлен специалистами КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс} 

3. Форма: Акт возврата арендованного помещения (приложение к договору аренды нежилого помещения (срок - менее года, преимущественное право на заключение договора на новый срок)) (Подготовлен специалистами КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс} 

Дополнительная подборка: 

4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 18 (ред. от 25.06.2019) "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" {КонсультантПлюс} 

5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 07.07.2015) "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве" {КонсультантПлюс} 

6. Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2 {КонсультантПлюс} 

Скачать подборку документов


Другие статьи

Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2024, № 07
Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2024, № 07
Дата подписания номера-22.03.2024
22.03.2024 Читать далее
ТОП популярных вопросов Линии консультаций (20.03.2024)
От нашего пользователя поступил вопрос: Закачик в судебном порядке обязал генподрядчика исполнить гарантийные обязательства по недостаткам, также с генподрядчика взыскано судебные расходы виде оплаты за судебную экспертизу. Генподрядчик подал в суд в отношении субподрядчика (третье лицо по первому делу) на устранение недостатков в рамках гарантийных обязательств Вопрос может ли генподрядчик взыскать судебные расходы с субподрядчика, которые ранее были удовлетворены заказчику?
20.03.2024 Читать далее