|
От нашего пользователя поступил вопрос: |
|
Ответ Эксперта Линии консультаций по юридическим вопросам |
Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:
Действующее законодательство и судебная практика в части фиксации возврата имущества в большей степени защищают права арендодателя. В связи с этим арендатору следует активно действовать при возврате имущества: заблаговременно сообщить о прекращении аренды, возврате арендованного имущества и совершить иные действия, из которых явствует возврат имущества арендатором и уклонение от приемки имущества арендодателем (при наличии такового).
Обоснование:
По общему правилу при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
Положения об аренде зданий или сооружений содержат специальные нормы о передаче объекта аренды арендатору и арендодателю, дополняющие общее правило.
В абз. 1 п. 1 ст. 655 ГК РФ закреплено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Возврат объекта аренды осуществляется арендатором по правилам п. 1 ст. 655 ГК РФ (о передаче имущества арендодателем арендатору).
Анализ абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК РФ позволяет сделать вывод, что данные положения предоставляют сторонам возможность предусмотреть в договоре аренды иной порядок фиксации передачи или возврата имущества по договору аренды здания или сооружения.
Передача имущества (объекта аренды) арендатору.
Отсутствие передаточного акта объекта аренды не свидетельствует о неисполнении передачи имущества арендодателем арендатору, если арендатор фактически занимает имущество или совершил действия, свидетельствующие о его принятии.
Арендодатель может подтвердить факт получения имущества арендатором любыми доказательствами, достаточными для суда.
Например, факт получения имущества от арендодателя может подтверждать уплата арендатором арендных и иных платежей.
Арендодатель обратился в суд с требованиями о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2009 и о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 96 415 руб. 70 коп.
Исковые требования обоснованы тем, что арендатор с июля 2011 года не оплачивает арендную плату, коммунальные платежи и услуги телефонной связи за арендованное помещение.
Арендатор не согласился с исковыми требованиями и указал, что имущество не передавалось по акту приема-передачи, а то, что он вносил арендную плату по договору, не подтверждает фактического использования им помещения.
Для подтверждения факта использования имущества арендатором были:
- заслушаны свидетельские показания арендатора соседнего магазина и охранника всего арендованного здания, которые подтвердили, что арендатор (ответчик) арендовал помещение с июля 2009 года до сентября 2011 года и в помещении располагался магазин автомобильных запасных частей;
- представлены платежные поручения по оплате арендатором арендных платежей, коммунальных услуг и услуг телефонной связи в период с июля 2009 года по июнь 2011 года.
Суд посчитал довод арендатора (ответчика) об отсутствии арендных отношений между сторонами ввиду того, что в нарушение п. 1 ст. 655 ГК РФ передаточный акт имущества от арендодателя арендатору не составлялся, несостоятельным, а доказательства арендодателя в виде платежных поручений и свидетельских показаний достаточными для удовлетворения исковых требований.
Также арендатор в обоснование своей позиции указывал, что в сентябре 2011 года он освободил помещение, но по акту приема-передачи арендодателю не передал. В доказательство были представлены журнал кассира-операциониста, приказ о закрытии магазина, уведомление работников.
Суд посчитал, что такие доказательства носят односторонний характер и не являются безусловным свидетельством именно освобождения арендуемого помещения. Удовлетворяя требования арендодателя, суд исходил из общего принципа надлежащего исполнения сторонами своих обязательств и неправомерности одностороннего отказа от них в силу ст. 309, 310 ГК РФ.
См.: Определение ВАС РФ от 01.10.2012 N ВАС-12716/12.
Факт передачи имущества арендодателем арендатору помогут подтвердить:
- свидетельские показания (например, посетителей (клиентов) арендатора, сотрудников соседних магазинов и иных предприятий);
- оплата арендатором арендных платежей, услуг связи и Интернета;
- переписка между арендатором и арендодателем, из которой явствует фактическое нахождение объекта аренды в пользовании арендатора.
Возврат арендованного имущества.
Наиболее часто возникают споры, связанные с возвратом арендованного имущества и подтверждением такого возврата, если нет подписанного сторонами двустороннего передаточного акта.
При отсутствии подписанного передаточного акта суды не признают достаточными доказательства, подтверждающие факт прекращения пользования арендованными помещениями. Также суды применяют положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Удовлетворяя иск о взыскании задолженности по арендной плате, суды исходили из того, что доказательств возврата арендатором помещений по акту приема-передачи арендодателю арендатором не представлено, а представленные документы в подтверждение факта прекращения пользования арендованными помещениями не являются достаточными доказательствами.
Отсутствие передаточного акта о возврате арендованного помещения (складских помещений) и иных достаточных доказательств, а также наличие выраженного согласия арендодателя на продолжение арендных отношений по окончании срока действия договора свидетельствуют о том, что рассматриваемый договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.
См.: Определение ВАС РФ от 24.08.2012 N ВАС-8590/12.
В Определении ВАС РФ от 21.12.2011 N ВАС-16344/11 сделан следующий вывод: "При подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное". В этом деле арендатором не был доказан факт уклонения арендодателя от приемки имущества из арендного пользования и от подписания соответствующего акта. Также суд не принял в качестве надлежащего доказательства возврата недвижимости акт об освобождении помещения, составленный арендатором в одностороннем порядке, констатировал отсутствие в деле должных доказательств, свидетельствующих об исполнении арендатором обязанности по возврату имущества, в связи с чем на основании ст. 614 и 330 ГК РФ взыскал основной долг по арендной плате и неустойку.
Президиум ВАС РФ в п. 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сделал вывод, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Данная позиция сформирована при рассмотрении следующего гражданского дела.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании ч. 2 ст. 622 ГК РФ за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема-передачи.
Суд первой инстанции, установив факт просрочки возврата имущества арендодателю, удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. Спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды, срок действия которого истек.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами.
Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению.
Действующее законодательство и судебная практика в части фиксации возврата имущества в большей степени защищают права арендодателя. В связи с этим арендатору следует активно действовать при возврате имущества: заблаговременно сообщить о прекращении аренды, возврате арендованного имущества и совершить иные действия, из которых явствует возврат имущества арендатором и уклонение от приемки имущества арендодателем (при наличии такового).
Рекомендуем использовать следующий алгоритм действий при возврате арендованного имущества.
Шаг первый - заблаговременно направьте в адрес арендодателя уведомление о дате и месте возврата объекта аренды и составления передаточного акта примерно следующего содержания.
Уведомление о дате и времени возвращения арендованного
имущества, в том числе о составлении
передаточного документа
Настоящим ООО "Уют плюс" уведомляет ООО "Комфорт", что 28 июня 2019 г. в 14:00 ООО "Уют плюс" готово возвратить арендованное имущество по договору аренды от 01.01.2019 N 1.
Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В свою очередь, согласно абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче арендованного имущества рассматривается как отказ сторон договора от исполнения обязанности.
В случае неявки представителей ООО "Комфорт" в обозначенное время предлагаем подписать акт приема-передачи в двух экземплярах и один направить в адрес ООО "Уют плюс" (прилагается к настоящему уведомлению).
Приложение: Акт приема-передачи в двух экземплярах.
Директор
ООО "Уют плюс" _______________ Иванов П.Г.
Уведомление следует направить любым способом, подтверждающим получение его арендодателем (можно, например, вручить уведомление в офисе арендодателя).
Шаг второй - в случае невозврата приложенных к уведомлению актов приема-передачи и неявки арендодателя составьте акт приема-передачи арендованного имущества в одностороннем порядке.
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При составлении акта помимо общих реквизитов (дата, время составления) укажите следующие данные:
1) реквизиты договора аренды (номер, дата);
2) подробное описание объекта аренды (адрес, номера помещения, этаж, площадь, кадастровый номер и другие сведения, позволяющие идентифицировать объект аренды);
3) факт уведомления арендодателя о дне и времени возврата арендованного имущества.
Если уведомление было вручено под роспись, отразите дату вручения и сведения о получившем его лице.
Если уведомление было отправлено почтой, отразите дату получения с указанием подтверждения (уведомление о вручении или сведения с сайта почты об отслеживании отправления).
Приведем пример составления передаточного акта о возвращении арендованного объекта.
Акт приема-передачи арендованного имущества
28 мая 2019 г. г. Ставрополь
Время составления акта: 14:00 (время Московское)
ООО "Уют плюс" в лице генерального директора Иванова Петра Григорьевича, юриста Гажиенко Виктора Ивановича, в отсутствие надлежаще извещенного о дате и времени составления настоящего акта ООО "Комфорт", составили акт о нижеследующем:
1. ООО "Уют плюс" возвращает объект аренды, а именно нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, дом 35, номера на поэтажном плане 45 - 48, этаж 1, площадью 135 кв. м, с кадастровым номером 26:35:89898974, во исполнение требований договора аренды от 01.01.2019 N 1 и окончания срока аренды.
2. Нежилое помещение освобождено от имущества ООО "Уют плюс", закрыто на замок и опечатано, а ключи в количестве трех комплектов будут направлены в адрес ООО "Комфорт".
3. ООО "Комфорт" было надлежаще извещено 15 мая 2019 г. о дате и времени составления настоящего акта о передаче арендованного имущества, что подтверждается уведомлением о вручении письма. Извещений о невозможности явиться в обозначенное время от ООО "Комфорт" не поступало.
4. Настоящий акт составлен в двух экземплярах. Один экземпляр хранится у ООО "Уют плюс", другой экземпляр подлежит направлению в ООО "Комфорт".
Подписи:
_______ Иванов П.Г. _________ Гажиенко В.И.
На практике часты случаи, когда арендодатели отказываются принять объект аренды, ссылаясь на тот факт, что имущество возвращается арендатором не в том состоянии, в котором оно было передано ему при заключении договора.
Судебная практика исходит из того, что возврат имущества арендатором не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновения у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены положениями ст. 622 ГК РФ.
Факт уклонения арендодателя судами рассматривается как нарушение обязательств.
По общему правилу обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
Таким образом, основываясь на положениях и условиях договора аренды, норм ГК РФ, в том числе ст. 309 ГК РФ, арендатор имеет право обратиться в суд с требованиями об обязании арендодателя принять арендованное имущество.
Так, например, в одном деле (Постановление ФАС Центрального округа от 20.11.2008 N Ф10-5394/08) арендатор обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к арендодателю об обязании принять имущество, ранее переданное в аренду по договору от 29.02.2004 N 142.
Срок действия договора аренды истек 31 января 2005 г., а в дальнейшем был продлен на неопределенный срок, поскольку после истечения срока действия договора стороны не заявили о его прекращении или изменении.
В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Арендатор извещал арендодателя о расторжении договора аренды с 26 декабря 2007 г., а 16 января 2008 г. в дополнение к ранее направленному уведомлению, а также ввиду отсутствия ответа на него арендатор письмом уведомил арендодателя о дате возврата имущества - 25 января 2008 г. Данным письмом арендодателю предлагалось обеспечить 25 января 2008 г. приемку имущества уполномоченными представителями и подписание акта приема-передачи. Ответчиком данное письмо оставлено без ответа.
В суде арендодатель заявил об ухудшении арендатором состояния арендованного имущества. Суд отклонил данный довод, указав, что возможность отказа арендодателя от приемки переданного в аренду имущества в связи с истечением срока или расторжением договора гл. 34 ГК РФ, регулирующая арендные правоотношения сторон, не предусматривает.
В другом деле (Постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2013 N Ф09-123/13) арендатор обратился в суд с требованиями об обязании арендодателя принять имущество. Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, срок действия которого определен с 1 июня 2007 г. по 1 июня 2012 г.
В связи с истечением срока действия договора аренды арендатор 6 июня 2012 г. отправил в адрес арендодателя уведомление о готовности к возврату объекта аренды и предложил подписать соответствующий акт о его принятии 9 июня 2012 г. в 10:00 по адресу нахождения имущества.
В ответном письме арендодатель предложил арендатору самостоятельно оценить состояние помещения, арендуемого, но не эксплуатируемого последним, и в соответствии с требованиями договора аренды и гражданского законодательства привести данное помещение в надлежащий вид. Ввиду своего временного отсутствия предприниматель (арендодатель) просил назначить дату обследования после 21 июня 2012 г.
Ссылаясь на то, что арендодатель уклоняется от принятия объекта аренды, общество (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя принять объект аренды.
Суды встали на сторону арендатора и указали, что договор аренды фактически прекратил свое действие, в связи с чем у арендатора возникла обязанность вернуть, а у арендодателя - принять арендованное имущество по акту приема-передачи.
Несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю вызван уклонением последнего от приемки этого имущества.
При этом суды отметили, что уклонение арендодателя от приемки помещения со ссылкой на отсутствие у него такой обязанности до исполнения арендатором своих обязательств по договору, в том числе по устранению недостатков помещения, возникших по вине арендатора, является незаконным, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. Неисполнение обязанностей, которые, по мнению предпринимателя, препятствуют приемке помещения, имеет иные юридические последствия.
В аналогичных судебных спорах суды вставали на сторону арендатора (см. Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 29.11.2006 N Ф08-5682/2006, ФАС Московского округа от 29.09.2011 N А41-38654/10).
Дополнительная судебная практика:
Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2019 N 309-ЭС19-1642 по делу N А50-1473/2016 {КонсультантПлюс} (извлечение):
«Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой, апелляционной и кассационной инстанций, исходили из того, что положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не предполагают возможность отказа арендодателя от принятия возвращаемого арендатором имущества после прекращения договора аренды по мотиву наличия недостатков у такого имущества, его ненадлежащего технического состояния и иных обстоятельств.
Судами, с учетом правовой позиции, выраженной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", сделан вывод о том, что если имеет место отказ арендодателя принять по просьбе арендатора имущество из аренды, это препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной абзацем первым статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, как следствие, если такой отказ является необоснованным, арендодатель считается просрочившим кредитором (пункт 3 статьи 405, пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации), что исключает применение положений абзаца второго статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации».
«Суды учли обстоятельства, установленные названным решением, оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные сторонами доказательства, и пришли к выводу, что о готовности передать Помещения арендодателю Банк заявил в письме от 21.12.2016, а арендодатель после получения соответствующего извещения не принял мер по приемке объектов».
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.11.2018 N Ф01-5252/2018 по делу N А28-976/2018 {КонсультантПлюс} (извлечение):
«Необоснованный отказ арендодателя принять помещение из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому, если арендодатель необоснованно отказывается принимать помещение, он в силу пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации считается просрочившим кредитором.
В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Таким образом, если арендатор не мог возвратить помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Данный вывод согласуется с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества».
«Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ответчик в отзыве указал, что 27.05.2014 нарочным в место нахождения арендодателя направил уведомление о расторжении договора, уведомление вручено работнику арендодателя и стороны договорились, что 01.06.2014 помещение будет освобождено и передано по акту приема-передачи арендодателю. 01.06.2014 арендатор вывез мебель и технику из офиса. После вывоза мебели арендатор направился в согласованное время для подписания акта приема-передачи, а также для возврата ключей от помещения в офис арендодателя, однако там никого не оказалось, и ключи от помещения работник оставил около дверей администрации арендодателя. В связи с тем, что арендодатель уклоняется от возврата помещения, арендатором был составлен односторонний акт передачи помещения и также передан арендодателю».
