ТОП популярных вопросов Линии консультаций (26.08.2024)

	От нашего пользователя поступил вопрос: Для расторжения договора аренды составляется "Соглашение о расторжении договора арены или дополнительное соглашение о расторжении договора аренды"? Как будет правильным?
	Ответ Эксперта Линии консультаций по юридическим вопросам Осиповой Ирины

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:

Особенности расторжения такого договора связаны в первую очередь с наличием специальных оснований для его прекращения. В основном они предусмотрены для аренды земельных участков.

Способы, которыми можно расторгнуть договор аренды недвижимости, такие же, как и для других договоров: соглашение сторон, а при наличии оснований - расторжение через суд или отказ в одностороннем порядке.

Порядок расторжения в целом такой же, как и для аренды движимого имущества. Для аренды земли в ряде случаев есть свои правила.

Если договор был зарегистрирован, подайте в орган регистрации прав заявление, по которому записи о сделке и обременении объекта недвижимости в виде аренды будут погашены.           

Обоснование:

Договор аренды здания, сооружения, помещения можно расторгнуть по общим основаниям, а также по основаниям, предусмотренным для договора аренды гл. 34 ГК РФ.

В частности, по закону любая сторона вправе в любой момент отказаться от договора аренды, если он заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Кроме того, есть ситуация, которая актуальна только для аренды недвижимости, - если арендодатель при заключении договора не сообщил об обременении объекта сервитутом, арендатор может требовать расторжения договора (ч. 2 ст. 613 ГК РФ).

Специальные основания расторжения предусмотрены для договоров аренды земельных участков. Например, арендодатель может потребовать прекращения аренды, если арендатор не привел земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (пп. 1 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Порядок расторжения договора аренды недвижимости в основном такой же, как и для любого другого договора. Расторгнуть его можно, например, заключив соглашение сторон. А если одна из сторон не согласна на расторжение, то ее контрагент при наличии оснований может расторгнуть договор через суд или отказаться от него в одностороннем порядке.

Особенности есть при расторжении договора аренды публичного земельного участка. Для расторжения договора частного земельного участка в ряде случаев тоже есть особый порядок. Например, его могут изъять для государственных и муниципальных нужд, из-за чего договор аренды прекратится (гл. VII.1 ЗК РФ).

Договор аренды недвижимости расторгается по взаимному согласию в том же порядке, что и договоры других видов. Составьте соглашение о расторжении договора по правилам, которые применяются независимо от вида договора.

По общему правилу обязательства сторон будут считаться прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора. Но вы можете согласовать иной момент (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Если вы вправе отказаться от договора аренды, следуйте общему порядку одностороннего отказа от него.

Составьте и направьте контрагенту письменное уведомление об отказе.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, договор прекращается, когда контрагент получит ваше уведомление об отказе (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). При этом Верховный Суд РФ указывает, что договор по общему правилу можно считать прекращенным с момента, когда уведомление доставлено контрагенту или считается доставленным по правилам для юридически значимых сообщений (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54).

Обратите внимание, что если вы отказываетесь от договора, который заключен на неопределенный срок, то контрагента нужно предупредить за три месяца до прекращения договора, если иной срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Обязательных требований к содержанию и форме уведомления в законе нет. Составьте его по общим правилам. Например, используйте следующие формулировки в зависимости от срока, на который заключен договор:

- если договор заключен на неопределенный срок:

"Настоящим уведомляем вас о своем отказе в одностороннем порядке от договора аренды нежилого помещения от 14.01.2021 N 1, заключенного на неопределенный срок.

От договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, можно отказаться, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Поэтому просим не позднее чем через три месяца после получения данного уведомления принять помещение по акту приема-передачи";

- если договор аренды заключен на определенный срок:

"В соответствии с п. 2.1.1 договора аренды нежилого помещения от 14.01.2021 N 1 стороны вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора. Руководствуясь этим пунктом договора и п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, уведомляем вас о своем отказе в одностороннем порядке от договора аренды нежилого помещения от 14.01.2021 N 1, заключенного на срок до 16.12.2021, с момента получения настоящего уведомления. Просим после получения данного уведомления принять помещение по акту приема-передачи".

Стороны могут потребовать расторжения договора аренды недвижимости в суде в том же порядке, что и для любого договора аренды: нужно направить контрагенту предложение о расторжении, и если он откажется или не ответит, составить иск о расторжении и подать его в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Если договор хочет расторгнуть арендодатель и расторжение связано с нарушениями со стороны арендатора, сначала нужно письменно его предупредить о необходимости устранить нарушение в разумный срок. Например, если арендатор более двух раз подряд вовремя не заплатил за аренду, потребуйте уплатить всю задолженность (п. 3 ч. 1, ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Обращайтесь в суд только после того, как контрагент откажется от вашего предложения расторгнуть договор или не ответит на него. Ждать ответа (при отсутствии отказа) нужно 30 дней с момента доставки претензии (требования), если иной срок не указан в законе, договоре или в предложении о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В случае удовлетворения иска обязательства сторон будут считаться прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства сторон считаются прекращенными. Такая дата не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для расторжения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Если арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества, у него не возникает права требовать с арендатора платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора (п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). 

Порядок отказа от договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке в ситуации, когда арендодатель не принимает помещение (уклоняется от подписания акта возврата), не имеет особенностей.

Когда прекращается договор аренды здания или сооружения, арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением предусмотренных правил (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Представляется, что положения об аренде здания и сооружения можно применять и к аренде помещения, поскольку помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится. Следовательно, в рассматриваемой ситуации арендатор, руководствуясь указанной нормой, а также требованием о надлежащем исполнении обязательства, может обратиться в суд с требованием обязать арендодателя принять имущество. При этом рекомендуем представить доказательства совершения действий по отказу от договора, освобождению помещения, уклонения арендодателя принять помещение (подписать акт возврата). Отметим, что акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством того, что арендатор прекратил пользоваться арендуемой вещью (п. 31 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)).

В ЕГРН содержатся сведения об обременениях объектов недвижимости (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 9 Закона о госрегистрации недвижимости). К их числу относится и обременение арендой объекта недвижимости. ЕГРН должен содержать достоверные сведения, а госрегистрация прав на недвижимое имущество подтверждает в том числе прекращение обременения недвижимости (ч. 2, 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому расторжение договора аренды, сведения о котором внесены в ЕГРН, нужно регистрировать (п. 135 Порядка ведения ЕГРН).

Когда вы регистрируете договор, в ЕГРН вносятся записи о сделке, а также об ограничении права и обременении арендой объекта недвижимости. Они не погашаются автоматически и остаются в реестре, пока стороны не заявят о погашении (п. п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 130 Порядка ведения ЕГРН). Вместе с тем сроки, в течение которых нужно обратиться за регистрацией расторжения договора, а также ответственность за отсутствие регистрации или сроков ее осуществления нормативно не установлены, но они могут быть предусмотрены соглашением сторон.

Обременение в виде аренды недвижимости регистрируется в ЕГРН посредством регистрации договора аренды (ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 130 Порядка ведения ЕГРН). Соответственно, спорным является вопрос о том, что именно подлежит регистрации в случае расторжения договора аренды недвижимости по соглашению сторон: прекращение обременения в виде аренды или сделка в виде соглашения о расторжении договора аренды недвижимости.

Согласно одной позиции Гражданский кодекс РФ не обязывает регистрировать соглашение о расторжении договора аренды недвижимости. Регистрировать нужно только сам договор, если он заключен не менее чем на год, и изменения к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Соглашение о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Однако госрегистрация сделки не является элементом формы договора аренды и гл. 34 ГК РФ не содержит требований об обязательной госрегистрации соглашения о расторжении договора аренды. Отсюда можно сделать вывод: регистрировать соглашение о расторжении договора аренды недвижимости не требуется. Аналогичный подход изложен, например, в Письме Минфина России от 26.02.2021 N 03-05-05-03/13425. Если следовать этой позиции, в указанном случае регистрируется прекращение обременения.

Согласно другой позиции соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды недвижимости в силу ст. 131, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ подлежит госрегистрации. В этой ситуации исходят из следующего: соглашение о расторжении договора фактически изменяет условия зарегистрированной сделки и, соответственно, требует регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ. Кроме того, из п. 135 Порядка ведения ЕГРН следует, что в этом случае также регистрируется сделка - соглашение сторон о расторжении договора аренды недвижимости. Поэтому во избежание споров с органом регистрации прав при наличии соглашения о расторжении договора аренды целесообразно все-таки регистрировать именно указанное соглашение.

После расторжения договора стороны должны составить передаточный акт, по которому арендатор вернет объект арендодателю (п. п. 1, 2 ст. 655 ГК РФ).

Акт должны подписать обе стороны, даже если у арендодателя есть претензии к состоянию объекта. Как указывают суды, арендодатель не вправе отказаться от приемки объекта аренды, когда договор аренды прекращен и арендатор возвращает ему объект (см. Позицию АС округов). Поэтому акт лучше подписать. А претензии контрагенту можно предъявить и позже, например в виде требования о возмещения убытков. Кроме того, в акте можно просто описать состояние объекта аренды, не указывая причин и времени появления недостатков, которые обычно и вызывают споры у сторон.

Подборка:

1. Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора {КонсультантПлюс}

2. Готовое решение: Особенности расторжения договора аренды недвижимости (КонсультантПлюс, 2024) {КонсультантПлюс}

3. Готовое решение: Особенности прекращения договора аренды недвижимости (КонсультантПлюс, 2024) {КонсультантПлюс}

Скачать подборку документов