Title: Ситуация: Каковы особенности продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала?("Электронный журнал "Азбука права", 2022)
Last saved by: Буланова Анна Викторовна
Company: КонсультантПлюс Версия 4022.00.09

Ситуация: Каковы особенности продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала?
("Электронн...

Документ предоставлен КонсультантПлюс

Ситуация: Каковы особенности продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала?
("Электронный журнал "Азбука права", 2022)

Документ предоставлен КонсультантПлюс

| | Электронный журнал "Азбука права" | Актуально на 05.12.2022 |
Каковы особенности продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала?

| | Квартира, приобретенная с использованием материнского капитала, должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей. Для ее продажи требуется разрешение органа опеки и попечительства. Договор купли-продажи такой квартиры должен быть удостоверен нотариусом. Средства материнского капитала учитываются в составе расходов на приобретение квартиры при исчислении НДФЛ. |

Условия продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала
Квартира, приобретенная с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862):
•	перечисления средств материнского капитала продавцу такой квартиры, а в случае приобретения квартиры с использованием средств целевого жилищного займа - после снятия с нее обременения;
•	полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены на приобретение квартиры или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке;
•	внесения последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере;
•	подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства - в случае участия в долевом строительстве.
При определении размера долей в указанном случае не применяются правила жилищного законодательства, ограничивающие минимальный допустимый размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого из сособственников и определяемой пропорционально размеру доли (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ).
В связи с тем что доля (доли) квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой квартиры также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу только при соблюдении определенных условий. Чаще всего это одновременное приобретение в собственность детей равноценного жилого помещения (доли жилого помещения). Также возможным условием является перечисление денежных средств от продажи доли (долей), принадлежащей несовершеннолетнему, на его счет в банке.
В случае продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, при несоблюдении вышеуказанных требований, в том числе при невыполнении продавцами квартиры условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу, такая сделка может быть признана недействительной (ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1; Письмо Минпросвещения России от 09.11.2020 N ДГ-2035/07).

Особенности заключения договора купли-продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ст. 163 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Удостоверение договора купли-продажи возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
За нотариальное удостоверение договора купли-продажи необходимо уплатить государственную пошлину (нотариальный тариф), размер которой зависит от стоимости квартиры, а также, при необходимости, оплатить услуги правового и технического характера. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами нотариальный тариф взимается каждым нотариусом (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ч. 1, 2, 6, 7, 8 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).
Переход права собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан направить в орган регистрации прав нотариус, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя представителем по доверенности (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3, 4 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В указанном случае, а также если стороны сделки возражают против подачи заявления нотариусом, документы на регистрацию могут быть представлены сторонами сделки самостоятельно. Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена по заявлению любой стороны сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Особенности налогообложения НДФЛ доходов от продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала
Если квартира находилась в собственности менее установленного минимального предельного срока владения, то доход, полученный в результате ее продажи, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Минимальный предельный срок владения квартирой составляет (пп. 4 п. 3, п. 4 ст. 217.1 НК РФ):
•	три года, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается приобретение в собственность налогоплательщика и (или) его супруги жилого помещения (доли жилого помещения), если такое жилое помещение (доля жилого помещения) куплено в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру к покупателю.

Обратите внимание! Трехлетний минимальный предельный срок владения не применяется при продаже нескольких жилых помещений, находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет, если государственная регистрация перехода права собственности на них к покупателю осуществлена в один день (Письмо Минфина России от 20.07.2022 N 03-04-07/70048);

•	пять лет в остальных случаях.
Если квартира была приобретена по договору участия в долевом строительстве, договору уступки прав требования по ДДУ или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, то начиная с 2019 г. при ее продаже минимальный предельный срок владения такой квартирой исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости (оплаты прав требования по ДДУ), в том числе в случае, когда право собственности на такую квартиру признано решением суда. При этом не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади квартиры после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 2 ст. 217.1 НК РФ; ч. 8 ст. 9 Закона от 23.11.2020 N 374-ФЗ; ч. 12 ст. 10 Закона от 02.07.2021 N 305-ФЗ; Письмо Минфина России от 06.12.2021 N 03-04-07/98708).
При определении размера налоговой базы (основной налоговой базы) для исчисления НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. (п. п. 3, 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета можно уменьшить сумму дохода от продажи квартиры на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее приобретение в размере, пропорциональном доле налогоплательщика, при условии, что (абз. 20 - 22 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):
•	расходы на приобретение квартиры были произведены членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);
•	величина расходов на приобретение квартиры в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения.
Доход от продажи квартиры (как единого объекта) освобождается от налогообложения при одновременном соблюдении следующих условий (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ):
•	в семье не менее двух детей, не достигших на дату регистрации перехода права собственности на проданную квартиру возраста 18 лет (24 лет - если дети обучаются в образовательной организации по очной форме обучения);
•	в календарном году, в котором осуществлена регистрация перехода права собственности на квартиру, или не позднее 30 апреля следующего года родителями и (или) детьми приобретено иное жилое помещение (доля в жилом помещении) по договору купли-продажи или мены и зарегистрирован соответствующий переход права собственности либо произведена полная оплата стоимости жилого помещения (доли в жилом помещении) по ДДУ, иному договору, связанному с долевым строительством, или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе;
•	общая площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает соответственно общую площадь и кадастровую стоимость проданной квартиры;
•	кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн руб.;
•	на дату регистрации перехода права собственности на проданную квартиру родителям и детям не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.

См. также:
•	Как продать квартиру, оформленную на ребенка, в том числе если ему принадлежит доля в праве общей собственности на нее?
•	Как получить имущественный вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности?

•

КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка

www.consultant.ru

Страница 2 из 2